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注文住宅の土地探し完全ガイド【成功させる6つのポイントを伝授】

  • 土地探しなんてしたことないから不安…
  • 良い土地が全然見つからない…
  • 土地探しが上手くいく方法を知りたい

実は、100点の土地なんて見つかりません!というか存在しません!

なぜなら、好条件の土地は高額ですし、安い土地には何かしらのデメリットがあるからです。私も、土地探しを始めた最初は100点の土地を追い求めていました。

しかし、途中で「土地の合格点は70点、建物とセットで100点を目指す」という考えを知り、70点ぐらいの土地を購入しました。結果的に、土地については大変満足のいく買い物ができました。

この記事の内容
  • 土地探しの失敗パターン5選
  • 土地探しを成功させる6つのポイント

この記事を読むと、後悔しない土地探しの方法がわかります。繰り返しになりますが、土地の合格点は70点、建物とセットで100点を目指すという方針が非常に重要です。妥協できるラインをきちんと考えて土地を探しましょう

目次

土地探しの失敗パターン5選

土地探しの代表的な失敗パターンを5つ紹介します。

100点の土地を追い求めている

いつまでたっても土地が見つからず、家づくりが進まない…

夫婦の話し合い不足

良い土地が見つかったのに、土壇場で意見が割れて夫婦喧嘩…

総予算から逆算してない

良い土地が見つかったけど、建物費用や諸費用を考えると余裕で予算オーバー…

施主だけで土地を探す

悪徳な不動産会社に騙されて、とんでもない土地をぼったくり価格で買わされ、絶望…

ハウスメーカーにすべてお任せ

担当営業のレスポンスが悪く、土地探しが進まない…

りけお

こんな失敗をしないように、土地探しのポイントを学んでいきましょう

土地探しを成功させる6つのポイント

土地探しで注意すべきポイントは以下の6つです。

  • 100点の土地は存在しないと認識する
  • 夫婦の考えをすり合わせる
  • 総予算から逆算して土地予算を決める
  • 土地の相場を把握する
  • ハウスメーカーと一緒に土地を探す
  • 施主が主体となって土地を探す

順番に解説していきます。

①100点の土地は存在しないと認識する

例えば、こんな条件で土地を探してないですか?

  • 駅近あるいは都市部
  • きれいな正方形または長方形の土地
  • 日当たりのいい南側道路
  • 土地面積:50坪以上
  • 土地予算:1,500万円

実はこれ、私が最初に探していた土地の条件です。

りけお

もちろん、こんな土地は見つかりませんでした!

なぜなら、駅近または都市部で50坪以上の土地なんてそもそもない、あったとしても隣がビルなので日当たりは悪いからです。

また、もしこんな土地があったとしても、希少価値が高く需要も多いため高額になり、予算オーバーで購入できません。結局、私は「駅近・都心部」という条件を妥協して今の土地を購入しましたが、これには大変満足しています

土地探しの合格点は70点

100点の土地を追い求めていると、いつまでたっても家づくりは進みません。

それどころか、「70点のそこそこ良い土地」であれば候補があるにも関わらず、100点の土地を追い求めてしまった結果、他の人に先を越され、残っている物件は30点〜40点の土地だけになってしまうことも…

よく「土地探しの合格点は70点」と言われます。これには、2つの意味があります。

  • 施主の要望がすべて叶う100点の土地は見つからない、というか存在しない
  • 土地と建物セットで100点の家を目指せばいい

土地が70点でも、間取りや設備など建物側の工夫で100点の家を目指すことができます。

りけお

土地で妥協できるラインをきちんと決めて、土地は70点家づくりは100点を目指しましょう!

ここからは「70点の土地」を探す方法について解説します。

②夫婦の考えをすり合わせる

夫婦の考えが一致していない状態で土地探しをするのは、時間の無駄です。なぜなら、最後の最後に意見が割れて、決断できないからです。

りけお

土地の購入は早い者勝ちなので、いかに素早く決断できるかが非常に重要です。

自分たち夫婦の要望をきちんと整理した上で、土地探しを始めましょう。

要望をリストアップする

まずは、叶えたい要望をリストアップしましょう。この作業は夫婦が各自で行って問題ありません。この時の注意点は、ただ単に「駅近」や「広い」などではなく、なるべく具体的に・数字にすることです。

以下の例を参考に、自分たちの要望をリストアップしてみましょう。

  • 通勤・通学のアクセスが良い場所
    ⇒最寄り駅まで徒歩〇分以内?
  • 公園や幼稚園・学校が近くにある場所
    ⇒それぞれ徒歩〇分以内?
  • 広い平屋が建てたい
    ⇒具体的に何坪ぐらい?
  • 広い駐車場がほしい
    ⇒何台分?車種は?停める向きは?
  • 家庭菜園・ガーデニングができる庭がほしい
    ⇒具体的に必要な条件は?広さ、日当たりなど

関連記事:【30分でできる】家づくりノートの作り方3ステップ|初心者でも安心の完全ガイド

優先順位をつける

優先順位を考える際には、必ず夫婦で話し合いながら行いましょう。

後から夫婦の意見が割れて、振出しに戻ることを避けるためです。

りけお

お互いに納得のいくまで時間をかけて話し合いましょう

まずは「家を建てる目的」を明確にします。

例)子育てしやすく、リモートワークがしやすい家がほしい

次に、「家を建てる目的」を意識しながら、要望リストに優先順位をつけていきます。

例えば、以下のような感じで、要望リストを優先順位が高い順に並べ替えていきます。

  • 子育てしやすい家
    ⇒「公園・幼稚園・小学校の近さ」は優先順位
  • リモートワークしやすい家
    ⇒「通勤・通学のアクセス」は優先順位
  • 「家庭菜園・ガーデニングできる庭」は目的と関係ないので優先順位

妥協ラインを決めておく

この作業も、必ず夫婦で話し合いながら行ってください。

具体的な作業としては、これまでに作成した要望リストの中で、

  • 優先順位が低い方から何個目まで叶わなくてもいいか
  • 数字を悪くしてもいい条件はあるか
  • 数字はどれぐらい悪くなってもいいか
    例)駅からの距離が徒歩10分⇒15分までなら妥協できる

を考えます。必要に応じて優先順位の入れ替えも行いましょう。

りけお

もし、探し始めてから1~2ヵ月たっても良い土地が見つからない場合には、妥協ラインを緩くすることも検討しましょう

特に、希望エリアを広げることは効果的です。最寄駅からの距離を徒歩10分から15分にする、最寄り駅を一つ隣の駅まで広げるだけで全然変わります。なかなか希望の土地が見つからない方は、ぜひお試しください。

③総予算から逆算して土地予算を決める

総予算から諸費用と建物予算を引いて、土地予算(土地にいくらまで使っても大丈夫か?)を把握します。

りけお

土地予算を把握せずに土地探しを始めると、最後の最後に予算オーバーで、振出しに戻ります。時間の無駄は避けましょう!

考える手順の例として、我が家の場合を紹介します。

我が家の当初の資金計画は、自己資金ゼロ総予算は4,500万円でした。まずは、諸費用・外構費用・建物費用の想定額を計算します。

諸費用:200万円

一般的に大体これぐらい

外構予算:250万円

希望土地面積50坪×5万円/坪

建物予算:2,450万円

希望延床面積35坪×70万円/坪

合計:2900万円

総予算から逆算して土地予算を出すと、4,500万円から2,900万円を引いて、土地予算は1,600万円になります。

この土地予算は、土地に関するすべての予算なので、解体や水道工事が必要な場合はその費用も含めて考えてください。

関連記事:【アイ工務店・40坪】総額は?見積・坪単価・オプション費用をすべて公開!

④土地の相場を把握する

土地の相場というのは、エリアによってある程度決まっています。事前に、ウチノカチを活用して、希望エリアの土地相場(坪単価)を把握しておきましょう。

ウチノカチは、土地の価格相場・価格推移がひと目でわかる、無料のウェブサービスです。また、姉妹サイトのトチノカチでは、土地の固定資産税評価額などを調べることもできます。

りけお

相場よりも明らかに安い土地には、何かしらのデメリットがある場合がほとんどですので、注意が必要です。

⑤ハウスメーカーと一緒に土地を探す

出典:セキスイハイム

施主だけで土地探しをすると、以下のようなリスクがあります。

希望の家が建たない場合がある

土地には、建蔽率・容積率・北側斜線・道路斜線・外壁後退・風致規制など、建てられる建物に制限があります。施主がこれらをすべて理解して「どんな家を建てられるか?」を考えることは、現実的に不可能です。

土地は買ったけど、希望の家が建てられない…

なんてことにならないよう、必ずハウスメーカーと一緒に土地探しをして、建物プランも一緒に考えましょう

不動産契約は怖い

施主が自分だけで土地探しをすると、施主の無知を良いことに、おかしな土地を提案される可能性があります。さらに、価格交渉をうまくできず、割高な土地を買わされるリスクもあります。

また、契約書重要事項説明書の内容を施主だけでチェックするのは、あまりに危険です。

りけお

施主だけの土地探しはリスクだらけ…
必ずハウスメーカーと一緒に土地を探しましょう!

⑥施主が主体となって土地を探す

土地探しを進める上で最も大切なのは、ハウスメーカーに丸投げしない意識です。ハウスメーカーも複数の顧客を抱えているので、あなたを最優先に動いてくれるとは限りません

なので、まず施主自らが動くとともに、ハウスメーカーに「まだ良い土地ないですか~?」とプレッシャーを与えていきましょう。

施主は、ネット情報のチェック不動産巡りを担当し、ハウスメーカーには、レインズ情報のチェックと知り合い不動産屋への情報収集を担当してもらうのがオススメです。

レインズは、不動産業者専用のSUUMOみたいなものです。

出典:近畿レインズ

土地探しの際に施主がすべきこと3選

ここからは土地探しの際に施主がすべき3つのことについて解説します。

ネット情報のチェック

ネットで土地探しをする際には、ニフティ不動産を活用しましょう。大手不動産サービスの物件をまとめて検索可能な無料サービスです。

りけお

ネット情報はニフティ不動産を見るだけで十分!

希望エリアの不動産巡り

世の中には、売主や売却依頼を受けている不動産会社の事情で、ネットに掲載されない物件があります。これを未公開物件といいます。

物件が未公開となっている理由にはいろいろとありますが、結局は広告出稿費をかけなくても売れる、条件の良い物件だからというのが一番大きな理由です。

つまり、未公開物件の情報を得られる環境で土地探しをすることが、理想の土地と出会うための第一歩となります。

りけお

未公開物件の情報を集めるために、不動産巡りをしよう!

しかし、希望エリアの不動産屋さんに直接行って一つずつ回るのは効率が悪いです。そこでおすすめなのが「タウンライフ不動産」です。

無料で利用できるサービスですので、ぜひご活用ください。

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候補を絞り込んだら現地確認

土地の候補を絞り込んだら、必ず現地確認をしましょう。

大半の人は、これから死ぬまで住む予定の土地を探しているはずです。立地条件や建物にこだわり、せっかく良い家づくりができたとしても、隣人・近隣トラブルに巻き込まれたら一生後悔することになります。

りけお

立地条件だけでなく、近隣住民や地域の雰囲気を確認した上で、土地を選ぶようにしましょう。

土地の現地確認ポイント
近隣住民の世代

やはり自分に近い世代の方がいると何かと安心です。近隣の方に出会ったら元気よく挨拶して反応を見ましょう。休日に近くの公園に行くと、子育て世代に出会える率が高いです。

日中と夜、両方の地域の雰囲気

日中は明るい雰囲気なのに、夜見に行くと真っ暗なんてこともよくあります。できれば、朝・昼・晩の3回見に行けると良いです。

子供が通う予定の学校までの通学路

小学校や中学校までの通学路を実際に歩いてみましょう。できれば平日の通学時間帯に歩いてみるのがベストです。

ゴミ出しのマナー

マナーが悪いのも困りますが、ルールが厳しすぎるのもトラブルの元です。ぜひゴミ出しの日に見に行ってみてください。

自治会ルール

自治会の運営状況は地域によって様々です。不動産会社に聞くと教えてくれることも多いです。

近隣地域の治安

役所や交番を訪ねるのが手っ取り早いです。「土地の購入を検討していて、地域の治安について知りたい」と相談すると、いろいろ教えてもらえます。

仕事もあるし、自分で調べに行く時間がない…

自分で調べただけでは不安…

というような方はプロに依頼するのも有効な手段です。

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土地探しを成功させるポイントまとめ

土地探しで失敗しないために注意すべきポイントは、以下の6つです。

  • 100点の土地は存在しないと認識する
  • 夫婦の考えをすり合わせる
  • 総予算から逆算して土地予算を決める
  • 土地の相場を把握する
  • ハウスメーカーと一緒に土地を探す
  • 施主が主体となって土地を探す

100点の土地は存在しないので、土地探しにおいて妥協できるラインは非常に重要です。妥協できるラインは事前に夫婦でしっかり話し合っておきましょう!

りけお

土地の合格点は70点、建物とセットで100点を目指しましょう!

文住宅、何から始めればいい?

いざ家を建てようと思っても、何からスタートすればいいのか、よくわからないですよね。

私たちも同じように、家づくりの第一歩を踏み出す際に不安を感じていました。どんな家に住みたいのか、何を優先すべきなのかを整理するのは簡単ではありません。

そんな方にオススメなのが「家づくりノート」です。このノートは、あなたの理想や必要な情報を整理し、具体化するための強力なツールです。

家づくりノートのメリット
  • 理想の家の条件を整理できる
  • 家づくりの情報が一箇所にまとまる
  • 家族で考えを共有できる
  • ハウスメーカーへの説明が楽になる

たった30分で家づくりノートを作る方法を、こちらの記事にまとめました。具体的な手順をわかりやすくまとめていますので、誰でも簡単に作成できます。

家づくりを進めていると、次から次へと要望が出てきます。あふれ出るたくさんの要望を頭の中だけで整理して、言葉だけで他人に伝えるのは不可能です。必ず漏れが出たり、正確に伝わらなかったりします。

頭の中がぐちゃぐちゃになる前に家づくりノートを作成して、スムーズに楽しく家づくりを進めましょう!

関連記事:【30分でできる】家づくりノートの作り方3ステップ|初心者でも安心の完全ガイド

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