注文住宅の土地探し完全ガイド【成功させる6つのポイントを伝授】

実は、100点の土地なんて見つかりません！というか存在しません！

なぜなら、好条件の土地は高額ですし、安い土地には何かしらのデメリットがあるからです。私も、土地探しを始めた最初は100点の土地を追い求めていました。

しかし、途中で「土地の合格点は70点、建物とセットで100点を目指す」という考えを知り、70点ぐらいの土地を購入しました。結果的に、土地については大変満足のいく買い物ができました。

この記事を読むと、後悔しない土地探しの方法がわかります。繰り返しになりますが、土地の合格点は70点、建物とセットで100点を目指すという方針が非常に重要です。妥協できるラインをきちんと考えて土地を探しましょう。

土地探しの失敗パターン5選

土地探しの代表的な失敗パターンを5つ紹介します。

土地探しを成功させる6つのポイント

土地探しで注意すべきポイントは以下の6つです。

順番に解説していきます。

①100点の土地は存在しないと認識する

例えば、こんな条件で土地を探してないですか？

実はこれ、私が最初に探していた土地の条件です。

なぜなら、駅近または都市部で50坪以上の土地なんてそもそもない、あったとしても隣がビルなので日当たりは悪いからです。

また、もしこんな土地があったとしても、希少価値が高く需要も多いため高額になり、予算オーバーで購入できません。結局、私は「駅近・都心部」という条件を妥協して今の土地を購入しましたが、これには大変満足しています。

土地探しの合格点は70点

100点の土地を追い求めていると、いつまでたっても家づくりは進みません。

それどころか、「70点のそこそこ良い土地」であれば候補があるにも関わらず、100点の土地を追い求めてしまった結果、他の人に先を越され、残っている物件は30点〜40点の土地だけになってしまうことも…

よく「土地探しの合格点は70点」と言われます。これには、2つの意味があります。

土地が70点でも、間取りや設備など建物側の工夫で100点の家を目指すことができます。

ここからは「70点の土地」を探す方法について解説します。

②夫婦の考えをすり合わせる

夫婦の考えが一致していない状態で土地探しをするのは、時間の無駄です。なぜなら、最後の最後に意見が割れて、決断できないからです。

自分たち夫婦の要望をきちんと整理した上で、土地探しを始めましょう。

要望をリストアップする

まずは、叶えたい要望をリストアップしましょう。この作業は夫婦が各自で行って問題ありません。この時の注意点は、ただ単に「駅近」や「広い」などではなく、なるべく具体的に・数字にすることです。

以下の例を参考に、自分たちの要望をリストアップしてみましょう。

優先順位をつける

優先順位を考える際には、必ず夫婦で話し合いながら行いましょう。

後から夫婦の意見が割れて、振出しに戻ることを避けるためです。

まずは「家を建てる目的」を明確にします。

例）子育てしやすく、リモートワークがしやすい家がほしい

次に、「家を建てる目的」を意識しながら、要望リストに優先順位をつけていきます。

例えば、以下のような感じで、要望リストを優先順位が高い順に並べ替えていきます。

妥協ラインを決めておく

この作業も、必ず夫婦で話し合いながら行ってください。

具体的な作業としては、これまでに作成した要望リストの中で、

を考えます。必要に応じて優先順位の入れ替えも行いましょう。

特に、希望エリアを広げることは効果的です。最寄駅からの距離を徒歩10分から15分にする、最寄り駅を一つ隣の駅まで広げるだけで全然変わります。なかなか希望の土地が見つからない方は、ぜひお試しください。

③総予算から逆算して土地予算を決める

総予算から諸費用と建物予算を引いて、土地予算（土地にいくらまで使っても大丈夫か？）を把握します。

考える手順の例として、我が家の場合を紹介します。

我が家の当初の資金計画は、自己資金ゼロ、総予算は4,500万円でした。まずは、諸費用・外構費用・建物費用の想定額を計算します。

総予算から逆算して土地予算を出すと、4,500万円から2,900万円を引いて、土地予算は1,600万円になります。

この土地予算は、土地に関するすべての予算なので、解体や水道工事が必要な場合はその費用も含めて考えてください。

④土地の相場を把握する

土地の相場というのは、エリアによってある程度決まっています。事前に、ウチノカチを活用して、希望エリアの土地相場（坪単価）を把握しておきましょう。

ウチノカチは、土地の価格相場・価格推移がひと目でわかる、無料のウェブサービスです。また、姉妹サイトのトチノカチでは、土地の固定資産税評価額などを調べることもできます。

⑤ハウスメーカーと一緒に土地を探す

施主だけで土地探しをすると、以下のようなリスクがあります。

希望の家が建たない場合がある

土地には、建蔽率・容積率・北側斜線・道路斜線・外壁後退・風致規制など、建てられる建物に制限があります。施主がこれらをすべて理解して「どんな家を建てられるか？」を考えることは、現実的に不可能です。

なんてことにならないよう、必ずハウスメーカーと一緒に土地探しをして、建物プランも一緒に考えましょう。

不動産契約は怖い

施主が自分だけで土地探しをすると、施主の無知を良いことに、おかしな土地を提案される可能性があります。さらに、価格交渉をうまくできず、割高な土地を買わされるリスクもあります。

また、契約書や重要事項説明書の内容を施主だけでチェックするのは、あまりに危険です。

⑥施主が主体となって土地を探す

土地探しを進める上で最も大切なのは、ハウスメーカーに丸投げしない意識です。ハウスメーカーも複数の顧客を抱えているので、あなたを最優先に動いてくれるとは限りません。

なので、まず施主自らが動くとともに、ハウスメーカーに「まだ良い土地ないですか～？」とプレッシャーを与えていきましょう。

施主は、ネット情報のチェックと不動産巡りを担当し、ハウスメーカーには、レインズ情報のチェックと知り合い不動産屋への情報収集を担当してもらうのがオススメです。

土地探しの際に施主がすべきこと3選

ここからは土地探しの際に施主がすべき3つのことについて解説します。

ネット情報のチェック

ネットで土地探しをする際には、ニフティ不動産を活用しましょう。大手不動産サービスの物件をまとめて検索可能な無料サービスです。

希望エリアの不動産巡り

世の中には、売主や売却依頼を受けている不動産会社の事情で、ネットに掲載されない物件があります。これを未公開物件といいます。

物件が未公開となっている理由にはいろいろとありますが、結局は「広告出稿費をかけなくても売れる、条件の良い物件だから」というのが一番大きな理由です。

つまり、未公開物件の情報を得られる環境で土地探しをすることが、理想の土地と出会うための第一歩となります。

しかし、希望エリアの不動産屋さんに直接行って一つずつ回るのは効率が悪いです。そこでおすすめなのが「タウンライフ不動産」です。

無料で利用できるサービスですので、ぜひご活用ください。

候補を絞り込んだら現地確認

土地の候補を絞り込んだら、必ず現地確認をしましょう。

大半の人は、これから死ぬまで住む予定の土地を探しているはずです。立地条件や建物にこだわり、せっかく良い家づくりができたとしても、隣人・近隣トラブルに巻き込まれたら一生後悔することになります。

というような方はプロに依頼するのも有効な手段です。

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土地探しを成功させるポイントまとめ

土地探しで失敗しないために注意すべきポイントは、以下の6つです。

100点の土地は存在しないので、土地探しにおいて妥協できるラインは非常に重要です。妥協できるラインは事前に夫婦でしっかり話し合っておきましょう！