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【住宅ローン】つなぎ融資とは?3つのデメリットと利用する流れを解説

  • 注文住宅を建てたいけど、建築費用の支払いはどうすればいいの?
  • 住宅ローンは家が完成してからと聞いたけど、それまでの支払いはどうすればいいの?
  • 自己資金が少ないけど、マイホームの夢は諦めないといけないの?

実は、住宅ローンが実行されるまでの期間に必要な資金を一時的に借りることができる「つなぎ融資」という制度があります。

注文住宅を建てるには、土地購入や着工金など、住宅ローンが実行される前にまとまった支払いが必要になります。つなぎ融資を利用すれば、自己資金が少なくても注文住宅を建てることが可能です。

この記事の内容
  • つなぎ融資の仕組みと利用方法
  • つなぎ融資のメリット・デメリット
  • つなぎ融資の返済方法
  • 利用する際の注意点

この記事を読むと、つなぎ融資を活用して無理のない資金計画を立てられるようになります。

結論

つなぎ融資は注文住宅建築時の強い味方です。ただし、金利や諸費用などの特徴をよく理解して利用することが大切です。

これから家づくりを始める方は、ぜひ最後までお読みください。賢い資金計画のヒントが見つかるはずです。

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目次

つなぎ融資とは住宅ローンの開始前に一時的に利用する融資

注文住宅を建てる際に必要となる「つなぎ融資」について、詳しく解説していきます。

  • つなぎ融資の定義
  • つなぎ融資を利用するタイミング
  • つなぎ融資と分割融資の違い

つなぎ融資の定義

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの期間に必要な資金を一時的に借りることができる融資制度です。注文住宅を建てる場合、土地の購入費用や建物の着工金など、住宅ローンが実行される前にまとまったお金が必要になります。

つなぎ融資の特徴
  • 無担保で借り入れが可能
  • 住宅ローンとは別の融資として扱われる
  • 金利は住宅ローンよりもやや高め

住宅ローンは完成した建物を引き渡すタイミングで融資が実行されるため、それまでの期間の支払いをサポートする制度といえます。

りけお

つなぎ融資は住宅建築時の強い味方ですが、金利が高めなので利用期間は短めにすることをおすすめします。

つなぎ融資を利用するタイミング

つなぎ融資は、土地の購入時や工事の着工金、上棟金の支払い時など、住宅完成前の重要な支払いのタイミングで利用します。具体的には、住宅を建てることが決まった段階で、最初の支払いの約2ヶ月前を目安に申し込むことをおすすめします。

主な利用タイミング
  • 土地購入時(土地代金の支払い)
  • 工事開始時(着工金の支払い)
  • 建物の骨組み完成時(上棟金の支払い)

審査期間も必要となるため、早めの準備が重要です。また、工事の進行状況によって支払いのタイミングが変動する可能性もあるため、余裕を持った計画を立てましょう。

りけお

支払いのタイミングは工務店によって異なりますので、事前によく確認することが大切です。

つなぎ融資と分割融資の違い

分割融資は住宅ローンと同じ金利で複数回に分けて融資を受けられる制度であるのに対し、つなぎ融資は住宅ローンとは別の高金利の短期融資です。

  • 分割融資:住宅ローンと同じ金利で、住宅ローン控除の対象
  • つなぎ融資:住宅ローンより高い金利で、住宅ローン控除の対象外

分割融資は住宅ローンの一部として扱われるため、金利面でメリットがありますが、融資を受けられる金融機関が限られています。

一方、つなぎ融資は多くの金融機関で取り扱っているものの、金利が高めに設定されているため、できるだけ短期間での利用を心がけましょう。

りけお

自己資金の状況や工事期間を考慮して、どちらの融資を利用するか検討するのがおすすめ。

つなぎ融資を利用するデメリット

住宅ローン実行前の一時的な融資であるつなぎ融資には、いくつかの注意すべき点があります。

  • 金利が高い
  • 複雑な手続きが必要
  • 住宅ローン控除は利用できない

金利が高い

つなぎ融資の金利は通常の住宅ローンと比べて2~4%と高めに設定されています。例えば、楽天銀行の場合、住宅ローンの金利が0.55~1.20%なのに対し、つなぎ融資は2.65%となっています。

主な金利の特徴
  • 無担保融資のため金利が高め
  • 借入期間が延びると利息負担が増加
  • 金融機関によって金利設定が異なる

工期が延びて借入期間が長くなると、その分利息も膨らんでしまいます。できるだけ自己資金を活用して、つなぎ融資の借入額を抑えることが賢明です。

りけお

金利負担を抑えるためにも、工期管理はしっかりと行いましょう。

複雑な手続きが必要

つなぎ融資は住宅ローンとは別の契約となるため、二重の手続きが必要になります。住宅ローンの審査に加えて、つなぎ融資の審査も通過する必要があります。

必要な手続き
  • 住宅ローンの審査
  • つなぎ融資の審査
  • 各種書類の準備と提出

また、事務手数料や印紙代などの諸費用も住宅ローンとは別に発生します。手続きの負担を軽減するためにも、早めの準備と計画的な資金計画が重要です。

りけお

手続きは面倒ですが、住宅購入のための重要なステップと考えましょう。

住宅ローン控除は利用できない

つなぎ融資は住宅ローン控除(住宅ローン減税)の対象外となります。住宅ローン控除を受けるためには、住宅取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き居住していることが条件となっています。

住宅ローン控除の要件
  • 住宅取得後6ヶ月以内の入居
  • 継続的な居住
  • 10年以上の返済期間

つなぎ融資は一時的な借入であり、これらの条件を満たさないため、税制上のメリットを受けることができません。ただし、住宅ローン本体については、条件を満たせば控除を受けることが可能です。

りけお

税制上のメリットはありませんが、資金調達の重要な手段として上手に活用しましょう。

つなぎ融資を利用するメリット

住宅建築時の資金調達をサポートするつなぎ融資について、主なメリットを解説します。

  • 資金繰りしやすい
  • 迅速に支払いできる
  • 複数の融資をまとめられる

資金繰りしやすい

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの期間に必要な資金を一時的に借りられる融資制度なので、手元資金が少なくても注文住宅を建てることが可能です。土地購入や建物の着工金など、建築過程で必要となる支払いに柔軟に対応できます。

主なメリット
  • 無担保で借り入れができる
  • 住宅ローン審査が通れば利用可能
  • 建物完成前の支払いに対応

住宅ローンは建物が完成してからの融資となりますが、つなぎ融資があれば、それまでの期間の支払いを無理なく進められます。自己資金が少なくても、気に入った土地やプランで家づくりを実現できる点が大きな魅力です。

りけお

自己資金が少なくても家づくりを始められるつなぎ融資は、マイホーム計画の強い味方です。

迅速に支払いできる

つなぎ融資は通常の融資よりも審査が迅速に行われ、短期間で資金を調達できる特徴があります。これにより、土地購入や工事代金の支払いなど、タイミングが重要な場面でも柔軟に対応が可能です。

つなぎ融資の特徴
  • 審査が比較的早い
  • 必要なタイミングで融資を受けられる
  • 支払いの遅延を防げる

建築工事では、着工金や中間金など複数回の支払いが発生します。つなぎ融資があれば、それぞれの支払いに遅れることなく対応でき、工事の進行にも影響が出にくくなります。

りけお

支払いのタイミングを逃さないことで、スムーズな工事進行が期待できます。

複数の融資をまとめられる

建物完成時に住宅ローンの融資が実行されると、それまでのつなぎ融資をまとめて返済できる仕組みになっています。これにより、複数回の支払いに対応しながらも、最終的には一本化された住宅ローンでの返済が可能です。

融資の一本化のメリット
  • 返済管理が簡単
  • 二重ローンにならない
  • 住宅ローンへの一本化で金利負担を軽減

建物完成後は住宅ローンのみの返済となるため、返済計画が立てやすく、長期的な家計管理もしやすくなります。

りけお

複数の支払いも最終的には住宅ローンに一本化されるので、返済管理が楽になりますよ。

つなぎ融資を利用する流れ

注文住宅の建築時に必要となるつなぎ融資の利用手順について、順を追って解説していきます。

  • 資金計画を立てる
  • つなぎ融資を使える金融機関を探す
  • 住宅ローン(本融資)とつなぎ融資の審査を受ける
  • つなぎ融資で支払う

①資金計画を立てる

予算や用意できる自己資金を明確にしたうえで、詳細な資金計画を立てることが重要です。注文住宅の建築では、土地購入費用、着工金、中間金など、建物が完成するまでに複数回の支払いが発生します。

必要となる費用の目安
  • 土地購入:2,000~3,000万円
  • 着工金:建築費用の20~30%
  • 中間金:建築費用の30~40%
  • 最終金:建築費用の残額

まずは、ハウスメーカーから具体的な見積もりを取得し、いつ、どのくらいの金額が必要になるのかを把握しましょう。自己資金でまかなえない部分がつなぎ融資の必要額となります。

りけお

資金計画は余裕を持って立てることをおすすめします。予期せぬ追加費用が発生することも考えられますよ。

②つなぎ融資を使える金融機関を探す

つなぎ融資は住宅ローンとセットで利用する必要があるため、両方の商品を取り扱っている金融機関を探すことが大切です。金融機関によって融資条件や金利が異なるため、複数の金融機関を比較検討しましょう。

比較するポイント
  • 金利の水準
  • 融資の限度額
  • 分割融資の回数
  • 手数料や諸費用

一般的な都市銀行やメガバンクの多くがつなぎ融資を取り扱っていますが、ネット銀行の中にはつなぎ融資を提供していない場合もあります。

りけお

金利だけでなく、融資回数の制限なども確認することが大切です。

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③住宅ローン(本融資)とつなぎ融資の審査を受ける

つなぎ融資の審査は住宅ローンの審査と同時に行われ、両方の審査に通過する必要があります。審査では、年収や勤続年数、他の借入状況などが確認されます。

審査に必要な書類
  • 所得証明書
  • 住民票
  • 建築計画書
  • 工事請負契約書
  • 土地売買契約書

審査は通常2週間から1ヶ月程度かかるため、支払いのタイミングに間に合うよう、余裕を持って申し込みを行いましょう。

りけお

審査は慎重に行われますが、住宅ローンの審査に通れば、つなぎ融資も利用できる可能性が高いですよ。

④つなぎ融資で支払う

つなぎ融資は工事の進捗に合わせて、必要な金額を段階的に借り入れることができます。土地購入時や着工時など、必要なタイミングで融資を受け、支払いに充てることが可能です。

主な支払いタイミング
  • 土地購入時
  • 工事着工時
  • 建物上棟時
  • 完成引き渡し時

借入れた資金は、住宅完成後に実行される住宅ローンで一括返済します。工期が遅れると利息負担が増えるため、工事の進捗管理も重要です。

りけお

支払いのスケジュールは工務店とよく相談して決めましょう。

つなぎ融資の返済方法

つなぎ融資には、主に3つの返済方法があります。それぞれの特徴を詳しく解説していきましょう。

  • 借入時に利息を全額前払いする
  • 住宅ローン実行時に元金と利息を一括返済する
  • 利息のみ毎月返済する

借入時に利息を全額前払いする

つなぎ融資を借りる時点で、予定されている借入期間の利息をまとめて支払う方式です。例えば、1,000万円を年利3%で6ヶ月間借りる場合、借入時に約15万円の利息を支払う必要があります。

前払い方式の特徴
  • 毎月の返済負担がない
  • 融資実行時に利息分の現金が必要
  • 工期が延びた場合は追加で利息が必要

この方式では、借入時に利息分の現金を用意する必要がありますが、その後の毎月の支払いがないため、家計管理がしやすいというメリットがあります。

りけお

前払い方式は、まとまった資金があり、毎月の支払いを簡素化したい方におすすめです。

住宅ローン実行時に元金と利息を一括返済する

住宅が完成して住宅ローンが実行されるまで、元金も利息も支払わない方式です。最も一般的な返済方法で、住宅ローンの融資金から一括で返済を行います。

一括返済方式のメリット
  • 工事期間中の現金支出が少ない
  • 手続きが比較的シンプル
  • 住宅ローンと一緒に返済できる

建築期間中の資金的な余裕が生まれるため、予期せぬ支出にも対応しやすくなります。ただし、最終的な利息の総額は他の方式と変わらないことに注意が必要です。

りけお

建築期間中の支出を抑えたい方には、一括返済方式がおすすめです。

利息のみ毎月返済する

毎月の返済日に利息分だけを支払い、元金は住宅ローン実行時に一括返済する方式です。例えば、1,000万円を年利3%で借りた場合、毎月約2.5万円の利息支払いが必要になります。

毎月返済方式の特徴
  • 毎月の返済管理が必要
  • 利息の支払いが分散される
  • 家計のやりくりがしやすい

月々の支払額は比較的少額ですが、定期的な返済が必要なため、確実な収入がある方に向いています。住宅ローン返済のシミュレーションにもなるため、将来の返済計画を立てやすいという利点もあります。

りけお

毎月コツコツ返済したい方や、将来の住宅ローン返済のリハーサルとしても活用できます。

つなぎ融資を利用する際の注意点

注文住宅を建てる際のつなぎ融資について、特に気をつけたい注意点を詳しく解説します。

  • つなぎ融資と住宅ローンの両方で諸費用がかかる
  • 融資回数や上限が金融機関によって異なる

つなぎ融資と住宅ローンの両方で諸費用がかかる

つなぎ融資は住宅ローンとは別の契約となるため、それぞれに手数料や印紙代などの諸費用が発生します。例えば、つなぎ融資では以下のような費用が必要になります。

  • 事務手数料:10万円程度
  • 印紙代:融資額により2万円~
  • 団体信用生命保険料:金融機関負担の場合もあり
  • 登記費用:抵当権設定の場合のみ

これらの費用は住宅ローンの諸費用とは別に必要となるため、予算計画の段階で考慮しておく必要があります。特に事務手数料は金融機関によって金額が異なるため、比較検討することをおすすめします。

りけお

諸費用は住宅ローンと合わせると意外と大きな金額になるので、事前に確認しておくことが大切です。

融資回数や上限が金融機関によって異なる

つなぎ融資の借入限度額は住宅ローン借入額の30~40%程度に設定されており、融資回数も2~3回までと制限されているのが一般的です。金融機関によって条件が異なるため、工事の進行に合わせた支払いスケジュールを立てる必要があります。

融資の主な制限
  • 借入限度額:住宅ローン借入額の30~40%
  • 融資回数:2~3回まで
  • 最低借入額:100万円以上など

工事の進捗状況や支払いのタイミングによっては、制限に合わせて借入計画を調整する必要が出てくる場合もあります。事前に金融機関の条件を確認し、無理のない計画を立てることが重要です。

りけお

金融機関によって条件が大きく異なるので、モゲチェックを利用して、複数の金融機関を比較検討するのがをおすすめ!

まとめ|つなぎ融資は注文住宅建築時の資金調達の強い味方

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの期間に必要な資金を一時的に借りることができる融資制度です。土地購入や着工金など、建物完成前の支払いをサポートしてくれる心強い味方となります。

主なポイント
  • 自己資金が少なくても注文住宅が建てられる
  • 金利は住宅ローンより高め
  • 住宅ローン実行時に一括返済できる
  • 諸費用は住宅ローンとは別に必要

ただし、つなぎ融資は金利が高めで諸費用もかかるため、できるだけ借入期間を短くすることが賢明です。工事の進捗状況をよく確認し、支払いのタイミングに合わせて計画的に利用しましょう。

家づくりを検討されている方は、つなぎ融資の特徴をよく理解したうえで、複数の金融機関を比較検討することをおすすめします。

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