【住宅ローン】つなぎ融資とは？3つのデメリットと利用する流れを解説

実は、住宅ローンが実行されるまでの期間に必要な資金を一時的に借りることができる「つなぎ融資」という制度があります。

注文住宅を建てるには、土地購入や着工金など、住宅ローンが実行される前にまとまった支払いが必要になります。つなぎ融資を利用すれば、自己資金が少なくても注文住宅を建てることが可能です。

この記事を読むと、つなぎ融資を活用して無理のない資金計画を立てられるようになります。

これから家づくりを始める方は、ぜひ最後までお読みください。賢い資金計画のヒントが見つかるはずです。

つなぎ融資とは住宅ローンの開始前に一時的に利用する融資

注文住宅を建てる際に必要となる「つなぎ融資」について、詳しく解説していきます。

つなぎ融資の定義

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの期間に必要な資金を一時的に借りることができる融資制度です。注文住宅を建てる場合、土地の購入費用や建物の着工金など、住宅ローンが実行される前にまとまったお金が必要になります。

住宅ローンは完成した建物を引き渡すタイミングで融資が実行されるため、それまでの期間の支払いをサポートする制度といえます。

つなぎ融資を利用するタイミング

つなぎ融資は、土地の購入時や工事の着工金、上棟金の支払い時など、住宅完成前の重要な支払いのタイミングで利用します。具体的には、住宅を建てることが決まった段階で、最初の支払いの約2ヶ月前を目安に申し込むことをおすすめします。

審査期間も必要となるため、早めの準備が重要です。また、工事の進行状況によって支払いのタイミングが変動する可能性もあるため、余裕を持った計画を立てましょう。

つなぎ融資と分割融資の違い

分割融資は住宅ローンと同じ金利で複数回に分けて融資を受けられる制度であるのに対し、つなぎ融資は住宅ローンとは別の高金利の短期融資です。

分割融資は住宅ローンの一部として扱われるため、金利面でメリットがありますが、融資を受けられる金融機関が限られています。

一方、つなぎ融資は多くの金融機関で取り扱っているものの、金利が高めに設定されているため、できるだけ短期間での利用を心がけましょう。

つなぎ融資を利用するデメリット

住宅ローン実行前の一時的な融資であるつなぎ融資には、いくつかの注意すべき点があります。

金利が高い

つなぎ融資の金利は通常の住宅ローンと比べて2～4%と高めに設定されています。例えば、楽天銀行の場合、住宅ローンの金利が0.55～1.20%なのに対し、つなぎ融資は2.65%となっています。

工期が延びて借入期間が長くなると、その分利息も膨らんでしまいます。できるだけ自己資金を活用して、つなぎ融資の借入額を抑えることが賢明です。

複雑な手続きが必要

つなぎ融資は住宅ローンとは別の契約となるため、二重の手続きが必要になります。住宅ローンの審査に加えて、つなぎ融資の審査も通過する必要があります。

また、事務手数料や印紙代などの諸費用も住宅ローンとは別に発生します。手続きの負担を軽減するためにも、早めの準備と計画的な資金計画が重要です。

住宅ローン控除は利用できない

つなぎ融資は住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象外となります。住宅ローン控除を受けるためには、住宅取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き居住していることが条件となっています。

つなぎ融資は一時的な借入であり、これらの条件を満たさないため、税制上のメリットを受けることができません。ただし、住宅ローン本体については、条件を満たせば控除を受けることが可能です。

つなぎ融資を利用するメリット

住宅建築時の資金調達をサポートするつなぎ融資について、主なメリットを解説します。

資金繰りしやすい

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの期間に必要な資金を一時的に借りられる融資制度なので、手元資金が少なくても注文住宅を建てることが可能です。土地購入や建物の着工金など、建築過程で必要となる支払いに柔軟に対応できます。

住宅ローンは建物が完成してからの融資となりますが、つなぎ融資があれば、それまでの期間の支払いを無理なく進められます。自己資金が少なくても、気に入った土地やプランで家づくりを実現できる点が大きな魅力です。

迅速に支払いできる

つなぎ融資は通常の融資よりも審査が迅速に行われ、短期間で資金を調達できる特徴があります。これにより、土地購入や工事代金の支払いなど、タイミングが重要な場面でも柔軟に対応が可能です。

建築工事では、着工金や中間金など複数回の支払いが発生します。つなぎ融資があれば、それぞれの支払いに遅れることなく対応でき、工事の進行にも影響が出にくくなります。

複数の融資をまとめられる

建物完成時に住宅ローンの融資が実行されると、それまでのつなぎ融資をまとめて返済できる仕組みになっています。これにより、複数回の支払いに対応しながらも、最終的には一本化された住宅ローンでの返済が可能です。

建物完成後は住宅ローンのみの返済となるため、返済計画が立てやすく、長期的な家計管理もしやすくなります。

つなぎ融資を利用する流れ

注文住宅の建築時に必要となるつなぎ融資の利用手順について、順を追って解説していきます。

①資金計画を立てる

予算や用意できる自己資金を明確にしたうえで、詳細な資金計画を立てることが重要です。注文住宅の建築では、土地購入費用、着工金、中間金など、建物が完成するまでに複数回の支払いが発生します。

まずは、ハウスメーカーから具体的な見積もりを取得し、いつ、どのくらいの金額が必要になるのかを把握しましょう。自己資金でまかなえない部分がつなぎ融資の必要額となります。

②つなぎ融資を使える金融機関を探す

つなぎ融資は住宅ローンとセットで利用する必要があるため、両方の商品を取り扱っている金融機関を探すことが大切です。金融機関によって融資条件や金利が異なるため、複数の金融機関を比較検討しましょう。

一般的な都市銀行やメガバンクの多くがつなぎ融資を取り扱っていますが、ネット銀行の中にはつなぎ融資を提供していない場合もあります。

③住宅ローン（本融資）とつなぎ融資の審査を受ける

つなぎ融資の審査は住宅ローンの審査と同時に行われ、両方の審査に通過する必要があります。審査では、年収や勤続年数、他の借入状況などが確認されます。

審査は通常2週間から1ヶ月程度かかるため、支払いのタイミングに間に合うよう、余裕を持って申し込みを行いましょう。

④つなぎ融資で支払う

つなぎ融資は工事の進捗に合わせて、必要な金額を段階的に借り入れることができます。土地購入時や着工時など、必要なタイミングで融資を受け、支払いに充てることが可能です。

借入れた資金は、住宅完成後に実行される住宅ローンで一括返済します。工期が遅れると利息負担が増えるため、工事の進捗管理も重要です。

つなぎ融資の返済方法

つなぎ融資には、主に3つの返済方法があります。それぞれの特徴を詳しく解説していきましょう。

借入時に利息を全額前払いする

つなぎ融資を借りる時点で、予定されている借入期間の利息をまとめて支払う方式です。例えば、1,000万円を年利3%で6ヶ月間借りる場合、借入時に約15万円の利息を支払う必要があります。

この方式では、借入時に利息分の現金を用意する必要がありますが、その後の毎月の支払いがないため、家計管理がしやすいというメリットがあります。

住宅ローン実行時に元金と利息を一括返済する

住宅が完成して住宅ローンが実行されるまで、元金も利息も支払わない方式です。最も一般的な返済方法で、住宅ローンの融資金から一括で返済を行います。

建築期間中の資金的な余裕が生まれるため、予期せぬ支出にも対応しやすくなります。ただし、最終的な利息の総額は他の方式と変わらないことに注意が必要です。

利息のみ毎月返済する

毎月の返済日に利息分だけを支払い、元金は住宅ローン実行時に一括返済する方式です。例えば、1,000万円を年利3%で借りた場合、毎月約2.5万円の利息支払いが必要になります。

月々の支払額は比較的少額ですが、定期的な返済が必要なため、確実な収入がある方に向いています。住宅ローン返済のシミュレーションにもなるため、将来の返済計画を立てやすいという利点もあります。

つなぎ融資を利用する際の注意点

注文住宅を建てる際のつなぎ融資について、特に気をつけたい注意点を詳しく解説します。

つなぎ融資と住宅ローンの両方で諸費用がかかる

つなぎ融資は住宅ローンとは別の契約となるため、それぞれに手数料や印紙代などの諸費用が発生します。例えば、つなぎ融資では以下のような費用が必要になります。

これらの費用は住宅ローンの諸費用とは別に必要となるため、予算計画の段階で考慮しておく必要があります。特に事務手数料は金融機関によって金額が異なるため、比較検討することをおすすめします。

融資回数や上限が金融機関によって異なる

つなぎ融資の借入限度額は住宅ローン借入額の30～40%程度に設定されており、融資回数も2～3回までと制限されているのが一般的です。金融機関によって条件が異なるため、工事の進行に合わせた支払いスケジュールを立てる必要があります。

工事の進捗状況や支払いのタイミングによっては、制限に合わせて借入計画を調整する必要が出てくる場合もあります。事前に金融機関の条件を確認し、無理のない計画を立てることが重要です。

まとめ｜つなぎ融資は注文住宅建築時の資金調達の強い味方

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの期間に必要な資金を一時的に借りることができる融資制度です。土地購入や着工金など、建物完成前の支払いをサポートしてくれる心強い味方となります。

ただし、つなぎ融資は金利が高めで諸費用もかかるため、できるだけ借入期間を短くすることが賢明です。工事の進捗状況をよく確認し、支払いのタイミングに合わせて計画的に利用しましょう。

家づくりを検討されている方は、つなぎ融資の特徴をよく理解したうえで、複数の金融機関を比較検討することをおすすめします。